6장. 부동산투자론
공인중개사 1차 필기 개념서 · 1과목. 부동산학개론 · 절 6개
이 장에서 배우는 것
6-1. 투자의 수익률
투자 판단은 "얼마를 벌 것으로 예상되는가"와 "최소한 얼마를 벌어야 하는가"를 비교하는 데서 시작한다. 같은 수익률이라는 말도 언제, 누구의 기준으로 보느냐에 따라 세 가지로 나뉜다.
6-2. 위험과 포트폴리오
위험은 실제 수익률이 기대수익률과 달라질 가능성이다. 시험에서는 수익률이 기대수익률에서 얼마나 흩어져 있는지, 즉 분산과 표준편차로 잰다.
6-3. 화폐의 시간가치
오늘의 1원은 1년 뒤의 1원보다 가치가 크다. 오늘 받으면 그동안 이자를 벌 수 있기 때문이다. 그래서 서로 다른 시점의 돈은 한 시점으로 옮긴 뒤 더하거나 비교한다. 미래로 옮기는 것이 내가(미래가치), 현재로 옮기는 것이…
6-4. 영업 현금흐름 계산
임대 부동산의 1년 현금흐름은 "받을 수 있는 최대 임대료"에서 출발해 빠지는 돈을 한 단계씩 뺀다. 각 단계 이름과 무엇을 빼는지가 문제의 핵심이다.
6-5. 할인현금흐름분석법
할인현금흐름분석법은 보유기간 동안의 현금흐름(매년 현금흐름 + 처분 시 지분복귀액)을 요구수익률로 할인해 현재가치로 바꾼 뒤 투자액과 비교하는 방법이다. 화폐의 시간가치(6-3)를 반영하는 것이 6-6 의 어림셈과 다른 점이다.
6-6. 어림셈·비율분석
어림셈법과 비율분석법은 시간가치를 무시하고 한 해의 숫자만으로 빠르게 판단하는 방법이다. 계산이 쉬운 대신 6-5 보다 정확도가 떨어진다. 핵심은 "무엇 ÷ 무엇"인지 정확히 기억하는 것이다. 승수는 투자액 ÷ 소득, 수익률은 소득…